柬埔寨金邊第一豪宅(鑽石島麗薇雅廣場)專案經理 賴經理 0978-335-212

台灣房市近年來不景氣，尤其是這二年更是滲淡，不少投資者

紛紛把戰場轉移海外，而以東南亞為主要標地，而目前國人比較

熱門就屬（柬埔寨）了，但投資海外房市，因不熟悉國情與政策

，因此風險與困難度較高，筆者整理了一下投資柬埔寨的投資

房產相關的問與答供好友們參考，希望能讓第一次投資柬埔寨

的朋友，能更快了解基本的資訊，

「錢」進柬埔寨。

Q1：柬埔寨是否排華？對台灣人是否友善？

A： 1、因為中國長期對柬埔寨有許多援助，因此柬埔寨

       極為親中，友華不排華。

    2、柬埔寨歡迎台灣人投資，但一中架構下最好不要談論政治。

    3、在柬埔寨從事製造業的台商相當多，柬埔寨人也

       時興學華語，當地招牌店招除柬文之外常見華文與英文並列。

Q2：柬埔寨是否允許外國人擁有合法不動產權？

A：1、柬埔寨自2010年起開放外國人買賣不動產至今已四年。

2、外國人只憑護照，就可以自己名字自由買賣大樓公寓。

Q3；為什磨要投資金邊的房地產？

A：1、成長力道強勁：柬埔寨的經濟成長率是7%，台灣是2%。

     要投資7塊的公司還是要投資賺2塊錢的公司？

2、房價基期低、漲幅大：金邊是首都，現在的房價才剛要起漲

(類似台灣80年代房地產剛起漲一樣，漲幅是以倍數計)。

3、租金收入高：以當地實訪租金價格，年租金報酬率9%~12%、

鑽石島是柬埔寨規劃最高級的住宅區，地點位於類似台北信義區,

，房價漲幅是可期待且合理的。

4、利息收入高：金邊的存款利息至少4%~5.5%，遠高於台灣的1%多。

5、經濟前景大好：

  【2015東協啟動：零關稅】+【低基期】+【40%人口在14歲以下：

人口紅利】+【全球最低廉的勞動力】+【政治穩定】+【經濟開放】

+西努哈克石油開發+吳哥窟觀光人數每年增長15%以上+無外匯管制

+特定行業九年免稅+未來世界工廠+氾亞鐵路黃金走廊+土地基期低

+GDP年成長7%

Q4：房屋買賣會有那些稅金跟費用？

A：1、柬埔寨政府稅務之觀念及能力尚在起步，沒有甚麼奢侈稅

    、遺產稅…等，只有交易稅4%(或稱「更名費」)跟約1000美金

    的行政規費。因為買賣更名由買方負擔4%的交易稅(類似契稅

    以公告現值課徵)跟行政規費，所以交屋的時候一定要想好

    登記誰的名字。

Q5：為什麼要投資麗薇雅廣場(鑽石島區)？

A：1、鑽石島區就像台北的信義計劃區一樣，是政府全力規劃的高級住商區。

2、鑽石島區是埔寨政府與加華銀行及海外柬華投資公司簽署的BOT計畫，

   進行大規模建設，分為四個部分：商業區(未來101金邊最高樓,

   高級住宅區,大使館區、、公共休閒區高爾夫球練習場,國際學校,

   國際會議中心,歌劇院

3、社區規畫完整，擁有生活機能外，且有二千多坪的綠地(市值超過

   台幣6億)。

Q6：本案是永久產權嗎？跟99年租約的差異？

A：1、本案為永久產權：買主擁有政府國土部核發的房產證(類似台灣的權狀)，

      是永久擁有的且是政府保證的。

2、99年租約：開發商跟政府承租土地開發銷售(類似BOT)，買方拿到的是

   開發商給的權狀而不是房產證。

Q7：土地跟房屋權狀與台灣有什麼不一樣？

A：1、柬埔寨跟台灣不同，土地跟房屋的權狀是二選一；

      有土地權狀就沒有房產證，有房產證就沒有土地權狀。

2、例如：有一塊地上面蓋了一間房子，那麼政府只會給

   一張土地的權狀，又例如：一塊土地上面蓋了集合住宅

  ，政府會先發建照，等完工後再給個別的房產證(原先的

   土地權狀由國土部回收)。

3、房產證即完整產權，外國人之權利與本國人完全一致，

   也可以在銀行貸款。未來若改建之權利也依所有權人

   房產證之坪數比例處份。

4、要過戶時再去國土部調出來更名

Q8房屋要怎樣辦理繼承？有哪些稅金跟費用？

A：1、要由屋主的政府出是繼承人與屋主的直系親屬關係證明，

      國土部收到證明後進行公告，在規定期間(三個月)

      無異議後方可繼承。

2、柬埔寨房屋過戶只有4%交易稅跟1000美元左右的行政規費。

Q10：房屋買賣過戶時無法親自金邊蓋手印怎麼辦？

A：先前實例：有一新加坡人生病，無法到金邊，官員要他拍蓋

手印的照片，證明手印是親蓋，金邊國土部會對照手印之正確性

(國土部在每次過戶都會在房產證上留有指紋資料，在指紋的驗證

技術上柬埔寨比台灣還進步)。

Q11：房產證遺失怎麼辦？

A：屋主至國土部辦理申請公告，在規定期間(三個月)

無異議後方可申請新的房產證。

Q12：如何提供代租？會有哪些費用？

A：1、屋主必須填寫代租授權書，物管公司會收7%~9%的代管費

2、房屋如有修繕，管理中心會在租金中扣取並通知屋主修繕項目及費用。

3、每期租金淨收入直接匯入屋主指定的帳戶。

Q13：房屋管理費是多少？由誰來付？水電費用又是怎麼算？

A：1、每平米0.5美金(每坪:台幣約50)

2、管理費是由租客支付；若未出租則由屋主支付。

3、每戶設有獨立的水表電表，費用是由租客支付。

4、若為空房則不需付水電費。

Q14：房租收入要報所得嗎？稅金是多少？

A：1、柬埔寨的稅務執行力很差，一般是不會

      收房租金所得稅(法令規定14%)。

2、房屋稅金：一房的大概是一年10~20美金成本很低。

Q15：投資有沒有履約保證？如何保障購屋者的權益？

A：柬埔寨才正開發中，像是60年代的台灣，不像台灣不動產市場

    ,經過30年發展那麼先進有履約保證。但他們是有加華銀行做

   背書=銀行也會接後續的工程

2、本案建商是柬埔寨最大開發商當地很多BOT和建案

 都是柬華投資公司開發建造完成

Q16：投資後房地產跌了怎麼辦？

A：1、投資一定有風險，沒人敢保證大環境會不會臨時起變化。

2、因為房價基期低且建案位於蛋黃區，相對的風險性也會比較低。

   如果租屋市場起變化，選擇鑽石島區會是當地有錢人和外國人首選區

3、每月的投報率有10%以上,投資相對安全

Q17：完工交屋前房屋要賣怎麼處理？

A：1、如果購屋者已經找到買方，原購屋者必須親自與買方

      一同至建商處辦理換約；或原購屋者將授權書給建商

     ，建商方可與新買主辦理換約。

2、購屋者亦可委託仲介代為銷售。

Q18:柬埔寨房產證上登記坪數為何?

房產證上登記為實際坪數