柬埔寨金邊第一豪宅(鑽石島麗薇雅廣場)專案經理 賴經理 0978-335-212

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寨這台經濟噴射機帶來的快感。

我們定期舉辦柬埔寨投資說明會，填妥下面表格參加說明會吧！

台灣房市近年來不景氣，尤其是這二年更是滲淡，不少投資者

紛紛把戰場轉移海外，而以東南亞為主要標地，而目前國人比較

熱門就屬（柬埔寨）了，但投資海外房市，因不熟悉國情與政策

，因此風險與困難度較高，筆者整理了一下投資柬埔寨的投資

房產相關的問與答供好友們參考，希望能讓第一次投資柬埔寨

的朋友，能更快了解基本的資訊，

「錢」進柬埔寨。

Q1：柬埔寨是否排華？對台灣人是否友善？

A： 1、因為中國長期對柬埔寨有許多援助，因此柬埔寨

       極為親中，友華不排華。

    2、柬埔寨歡迎台灣人投資，但一中架構下最好不要談論政治。

    3、在柬埔寨從事製造業的台商相當多，柬埔寨人也

       時興學華語，當地招牌店招除柬文之外常見華文與英文並列。

Q2：柬埔寨是否允許外國人擁有合法不動產權？

A：1、柬埔寨自2010年起開放外國人買賣不動產至今已四年。

2、外國人只憑護照，就可以自己名字自由買賣大樓公寓。

Q3；為什磨要投資金邊的房地產？

A：1、成長力道強勁：柬埔寨的經濟成長率是7%，台灣是2%。

     要投資7塊的公司還是要投資賺2塊錢的公司？

2、房價基期低、漲幅大：金邊是首都，現在的房價才剛要起漲

(類似台灣80年代房地產剛起漲一樣，漲幅是以倍數計)。

3、租金收入高：以當地實訪租金價格，年租金報酬率9%~12%、

鑽石島是柬埔寨規劃最高級的住宅區，地點位於類似台北信義區,

，房價漲幅是可期待且合理的。

4、利息收入高：金邊的存款利息至少4%~5.5%，遠高於台灣的1%多。

5、經濟前景大好：

  【2015東協啟動：零關稅】+【低基期】+【40%人口在14歲以下：

人口紅利】+【全球最低廉的勞動力】+【政治穩定】+【經濟開放】

+西努哈克石油開發+吳哥窟觀光人數每年增長15%以上+無外匯管制

+特定行業九年免稅+未來世界工廠+氾亞鐵路黃金走廊+土地基期低

+GDP年成長7%

Q4：房屋買賣會有那些稅金跟費用？

A：1、柬埔寨政府稅務之觀念及能力尚在起步，沒有甚麼奢侈稅

    、遺產稅…等，只有交易稅4%(或稱「更名費」)跟約1000美金

    的行政規費。因為買賣更名由買方負擔4%的交易稅(類似契稅

    以公告現值課徵)跟行政規費，所以交屋的時候一定要想好

    登記誰的名字。

Q5：為什麼要投資麗薇雅廣場(鑽石島區)？

A：1、鑽石島區就像台北的信義計劃區一樣，是政府全力規劃的高級住商區。

2、鑽石島區是埔寨政府與加華銀行及海外柬華投資公司簽署的BOT計畫，

   進行大規模建設，分為四個部分：商業區(未來101金邊最高樓,

   高級住宅區,大使館區、、公共休閒區高爾夫球練習場,國際學校,

   國際會議中心,歌劇院

3、社區規畫完整，擁有生活機能外，且有二千多坪的綠地(市值超過

   台幣6億)。

Q6：本案是永久產權嗎？跟99年租約的差異？

A：1、本案為永久產權：買主擁有政府國土部核發的房產證(類似台灣的權狀)，

      是永久擁有的且是政府保證的。

2、99年租約：開發商跟政府承租土地開發銷售(類似BOT)，買方拿到的是

   開發商給的權狀而不是房產證。

Q7：土地跟房屋權狀與台灣有什麼不一樣？

A：1、柬埔寨跟台灣不同，土地跟房屋的權狀是二選一；

      有土地權狀就沒有房產證，有房產證就沒有土地權狀。

2、例如：有一塊地上面蓋了一間房子，那麼政府只會給

   一張土地的權狀，又例如：一塊土地上面蓋了集合住宅

  ，政府會先發建照，等完工後再給個別的房產證(原先的

   土地權狀由國土部回收)。

3、房產證即完整產權，外國人之權利與本國人完全一致，

   也可以在銀行貸款。未來若改建之權利也依所有權人

   房產證之坪數比例處份。

4、要過戶時再去國土部調出來更名

Q8房屋要怎樣辦理繼承？有哪些稅金跟費用？

A：1、要由屋主的政府出是繼承人與屋主的直系親屬關係證明，

      國土部收到證明後進行公告，在規定期間(三個月)

      無異議後方可繼承。

2、柬埔寨房屋過戶只有4%交易稅跟1000美元左右的行政規費。

Q10：房屋買賣過戶時無法親自金邊蓋手印怎麼辦？

A：先前實例：有一新加坡人生病，無法到金邊，官員要他拍蓋

手印的照片，證明手印是親蓋，金邊國土部會對照手印之正確性

(國土部在每次過戶都會在房產證上留有指紋資料，在指紋的驗證

技術上柬埔寨比台灣還進步)。

Q11：房產證遺失怎麼辦？

A：屋主至國土部辦理申請公告，在規定期間(三個月)

無異議後方可申請新的房產證。

Q12：如何提供代租？會有哪些費用？

A：1、屋主必須填寫代租授權書，物管公司會收7%~9%的代管費

2、房屋如有修繕，管理中心會在租金中扣取並通知屋主修繕項目及費用。

3、每期租金淨收入直接匯入屋主指定的帳戶。

Q13：房屋管理費是多少？由誰來付？水電費用又是怎麼算？

A：1、每平米0.5美金(每坪:台幣約50)

2、管理費是由租客支付；若未出租則由屋主支付。

3、每戶設有獨立的水表電表，費用是由租客支付。

4、若為空房則不需付水電費。

Q14：房租收入要報所得嗎？稅金是多少？

A：1、柬埔寨的稅務執行力很差，一般是不會

      收房租金所得稅(法令規定14%)。

2、房屋稅金：一房的大概是一年10~20美金成本很低。

Q15：投資有沒有履約保證？如何保障購屋者的權益？

A：柬埔寨才正開發中，像是60年代的台灣，不像台灣不動產市場

    ,經過30年發展那麼先進有履約保證。但他們是有加華銀行做

   背書=銀行也會接後續的工程

2、本案建商是柬埔寨最大開發商當地很多BOT和建案

 都是柬華投資公司開發建造完成

Q16：投資後房地產跌了怎麼辦？

A：1、投資一定有風險，沒人敢保證大環境會不會臨時起變化。

2、因為房價基期低且建案位於蛋黃區，相對的風險性也會比較低。

   如果租屋市場起變化，選擇鑽石島區會是當地有錢人和外國人首選區

3、每月的投報率有10%以上,投資相對安全

Q17：完工交屋前房屋要賣怎麼處理？

A：1、如果購屋者已經找到買方，原購屋者必須親自與買方

      一同至建商處辦理換約；或原購屋者將授權書給建商

     ，建商方可與新買主辦理換約。

2、購屋者亦可委託仲介代為銷售。

Q18:柬埔寨房產證上登記坪數為何?

房產證上登記為實際坪數

卡位吉隆坡　中醫師年收八十萬租金

東協崛起！這片無關稅、無海關、無邊界；人口多達6.18億；就在今年，

將成為繼歐盟之後最大的單一經濟體。據經濟暨合作發展組織（ＯＥＣＤ）

預測，這個新躥起的東協經濟共同體（ＡＥＣ）在2018年起，

每年平均至少有5.4％的經濟成長率。

房子不含公設比
穩穩賺房租　也賺到增值

馬來西亞和柬埔寨是東協10國的老班底，一四年經濟成長率預計為6至7％

，是東協前段班，友善、誘人的投資環境，近年陸續吸引國人前仆後繼

進場投資不動產，為台灣的低報酬率、低成長找到新出口。

柯先生是一位中醫師，○八年金融海嘯之際，法拍標下了新北市汐止

一層50坪、要價台幣1550萬元的辦公室，如今隔成7間房出租，

扣掉空租期，平均每月收租4至5萬元不等，毛投報率達3.4％。

至此，他愛上了這種「被動收入」，一直想找下一個標的。

不過，金融海嘯後，台灣房價開始起飛，要買到符合條件的不動產

，實在不容易。一二年在偶然機會下，柯先生看上一間包租回酬率5％

、位於馬來西亞吉隆坡的新建案，當時他以每坪約45.5萬元、

總價1600萬元購入，固然單坪價格不算太低，但在馬國房子不含公設比

、皆為實坪的換算下，約等於台灣每坪29.5萬元。

如今，柯醫師在大馬每年可固定領80萬元租金，房子單價也漲至

每坪約65萬元，而這個價格還不含包租回酬，賺到房租又賺到增值

，讓他十分滿意。

鎖定金三角區
房價較高　轉手性也較佳

亞太國際地產總經理秦啟松表示，台灣人赴馬國買房的範圍，

從吉隆坡雙子星大樓附近，遍布到檳城、馬六甲，以及

依斯干達中的新山市等，尤其是近期依斯干達建設的好消息不斷

，包括全亞洲唯一的Lego Land樂高樂園、東南亞首座

Angry Bird室內樂園、東南亞第一個大型過季名品中心

Premium Outlets等，吸引諸多後進投資者的目光。

一四年3月以來，光是亞太國際地產在全球各地銷售

馬來西亞依斯干達的成交總件數已近千戶，總銷金額逾60億元。

璽朵國際海外資產部執行長黃淑苓不諱言指出，

馬來西亞這幾年經濟表現亮眼，不過由於腹地廣大，

很多投資的地區相去甚遠，建議一定要親身去當地了解

；像是訴求可到新加坡工作、下班又可回去居住的新山住宅

，有時等過海關就須花費半小時到兩小時，若買在該區就離

海關愈近愈好，且用步行可達，才符合租客需求。

黃淑苓說，若資金許可，鎖定吉隆坡由雙子星大樓（ＫＬＣＣ）

、巴比倫購物廣場（Pavilion）、吉隆坡塔（KL Tower）

三點圍起來的「金三角區」是首選，房價較高，但相對轉手性較佳

，尤其可選以雙子星塔為主的商業區，類似台北信義計畫區，

未來不用擔心房子租不出去。


布局金邊　科技業老闆賺價差也賺匯差

一位在台灣投資房地產10年的電腦科技公司負責人陳先生

，對於台灣愈來愈艱困的房地產市場特別有感，4年前，

他到中國江蘇蘇州買下3間房，前2年趁著中國大陸打房之前

，賣掉其中2間，還算小賺，但也嗅到中國房價漲勢不若以往。

從去年中開始，他發現，還未成形的公車路線、日本人仍在

幫忙興建下水道的柬埔寨金邊，可說是房市投資處女地，

動輒10％高投報，增值空間又可期，還有因通行美元能將

匯損減至最低的政策，都深深吸引著他……。

陳先生短短半年就出入金邊超過3次，他決定趁著柬埔寨一五年

加入東協經濟共同體前，大幅加碼金邊，近日他甚至積極考慮和

朋友一起去開設商旅，以應付從世界各地蜂擁而至的觀光客和商務人士。

陳先生不是少數聞到柬埔寨商機的人。據聞有群台中幫的建商運用

地下管道，花了上千萬元讓自己、妻子、兒女全都入籍柬埔寨，

就是為了符合柬籍人才能購買當地土地的規定，順利插旗柬埔寨。

太睿國際開發總經理陳建勳表示，前幾年大家瘋馬來西亞，

去年起國內業者注意到目前全東南亞基期最低的柬埔寨，

於是有建商去當地蓋大樓，也有仲介去代理各國蓋的大樓回台賣

，預計今年國內投資柬埔寨的風氣將達到高峰。

在柬埔寨深耕超過20年的雙城建設台灣辦事處負責人黃子晃指出

，柬埔寨因地理位置，在東協扮演貿易樞紐，又有全球最低廉的勞動力

，未來泛亞高速鐵路興建完工，除了零關稅、豐沛勞動力之外，

還將節省貨運成本與時間，跨國貿易、鄰國資源串連將成常態；

加上柬國近期發現豐富的石油蘊藏，美、日、韓都積極介入，

用重大建設回饋交換開採權；一四年初，中國中鐵集團承諾

投資112億美元，興建鋼鐵廠和鐵路，創下當地投資新高。

這些都說明「外資、外國人來定了」。

「但是，你知道嗎？現在金邊可租給外國人的酒店式管理大樓

，10根手指數得出來！」代表供給嚴重不足，所以5年前雙城建設

所蓋的「巴里島水岸一期」，才能創造13％的高投報率，黃子晃說。

近期開始代理柬埔寨「麗薇雅」建案的安鋅不動產店東林亭鋅提醒

，若只因高投報而進場，要留意投報率會隨著供給增加而逐漸下降

，但若趨勢對了，有國際熱錢推波助瀾，待重大公共建設逐步完成後

，就像20年前的台北，增值可期。

金邊．鑽石島．麗薇雅廣場 台灣區總代理 鋅光地產有限公司

專案經理 0978-335-212 賴經理